房地产增速换挡期：大房企忙整合 小房企忙转型

原标题：房地产增长速度换档期：大房企整天统合 小房企意图转型健估值行业转好未给中国上市房企带给估值巨变，反而是地价高温让业内对未来两年开发商的毛利率水平忧虑深感。地产行业估值长年正处于低位。房地产行业增长速度已转入换档期。

国家统计局近期数据表明，今年1月份-7月份，商品房销售面积增长速度由27.9%收窄至26.4%，销额增长速度由42.1%收窄至39.8%。有业内人士向本报记者回应，若不谋求改变，未来销售额填充年均增长率多达30%的房企将较慢递增。寻求改变，来自于重组。

2015年至今，地产行业仍然是收购重组的高发行业之一。正如泰康人寿董事长兼任首席执行官陈东升向记者右图，经过30年的跑马圈地和产业竞争，现在细分产业都早已转入充份竞争状态，往北下竞争就是展开产业统合，就是金融资本撬动杠杆的过程。在这一过程的洗礼中，地产企业也是冰火两重天的。

一方面，诸如保利、中海、 招商蛇口 等千亿元量级大型房企在收购重组；另一方面则是中小开发商的艰苦前进。其中，因地产主业力弱而首度转型的中小房企实是转型红利，而仍未转型的中小房企则面对着重组新规后跨界收购有限、壳资源价格大幅度上升的失望局面。

大房企巨无霸式重组加快将近一年以来，中海与中建拆分、招商系由重组、绿地与 金丰投资 重组早已已完成，中交系正在展开统合。以后上个月，保利地产和 中航地产 各自公布清盘公告称之为，中国保利集团与中国航空工业集团正在筹划关于所属地产涉及业务资产的重组统合方案。

规模增长速度下降的背后，少有同业竞争，闲置资源浪费的因素。事实上，近两年来，为了防止同业竞争，解决问题78家不以地产居多业的央企解散地产业务的统合正在加快，这给大型央企做到大做到强劲建构了机会。目前来看，保利系由、上实系、中粮系、新城系由等地产重组都在加快。

同策咨询研究部总监张宏伟曾向记者回应，房企内部重组实质上是对同业竞争动手术，特别是在在楼市规模化发展时代过去后，再行沿袭原先的多平台规模扩展模式不会造成资源闲置浪费。而对于央企来讲，重组构成巨无霸联合体将沦为其做到大做到强劲的最重要砝码。而不管是集团内部统合，还是企业之间资产收购统合，上市公司都是招揽资产的最重要平台，进而牵涉到估值问题。

《证券日报》记者注意到，市值多达百亿元的央企地产上市公司有先天话语权，其收购对象很有可能是其它国有企业资产、甚至大集团旗下的小地产公司。比如招商蛇口、 保利地产 、 华侨城A 、 中粮地产 和 中体产业 就是市值多达100亿元的大型央企地产企业，而中航地产市值仅有57亿元。

当然，这是有国资背景房企的统合大戏，而民营房企也有突围之路。比如，恒大集团有限公司 嘉凯城 ，举牌 廊坊发展 ；融创中国发动多项大标的收购案。

最重要的是，统合后的规模化房企，将享有被收购标的近年来或者多年前取得的低成本的优质土地储备，对其估值和评级都将提升，从而需要在资本市场取得低成本资金，优化利润空间。不过，对于中小房企来说，自保之路不外乎转型。

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